L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Mais au moment d’investir, une question revient souvent : faut-il créer une SCI (Société Civile Immobilière) ou acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Si leurs acronymes sont proches, leur fonctionnement et leurs objectifs sont très différents.
Chez LegalCentre, nous accompagnons chaque jour des entrepreneurs et des particuliers dans la gestion et la structuration de leur patrimoine. Que ce soit pour créer une SCI familiale, faciliter une transmission ou comprendre les atouts d’une SCPI, notre rôle est de rendre les démarches plus claires et plus accessibles.
Comprendre la SCI : définition et fonctionnement
La Société Civile Immobilière (SCI) est une société créée par deux personnes ou plus pour acheter, gérer ou transmettre un bien immobilier. Plutôt que d’acheter une maison ou un immeuble en indivision, chaque participant détient des parts sociales de la société, proportionnelles à son apport (numéraire ou immobilier). Cette formule permet de simplifier la gestion et d’éviter les blocages fréquents de l’indivision classique.
Créer une SCI nécessite plusieurs étapes :
- La rédaction des statuts, qui définissent les règles de fonctionnement (pouvoirs du gérant, modalités de prise de décision, partage des bénéfices).
- Les apports des associés, qui peuvent être en argent ou en nature (un bien immobilier déjà existant, par exemple).
- L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), qui donne une existence légale à la SCI.
Une fois en place, la SCI peut acheter de nouveaux biens, les mettre en location et répartir les revenus locatifs entre les associés selon leurs parts. Chaque associé reçoit ainsi une part des bénéfices (ou supporte une part des pertes).
La SCI est très appréciée dans un cadre familial. Elle permet par exemple à des parents de transmettre progressivement un appartement ou une maison à leurs enfants, en leur cédant des parts sociales plutôt que le bien en lui-même. Cela facilite la succession et évite les conflits. Elle est également utile entre amis ou partenaires, pour investir ensemble dans l’immobilier tout en posant des règles claires.
Les principales formes de SCI
Toutes les SCI ne poursuivent pas le même objectif. Voici les plus courantes :
- La SCI familiale : créée entre membres d’une même famille pour gérer un patrimoine commun et faciliter sa transmission. Très utilisée pour éviter l’indivision lors d’une succession.
- La SCI de gestion ou de location : son but est d’acquérir et de gérer des biens pour les mettre en location. Elle permet de mutualiser les investissements et de partager les revenus locatifs.
- La SCI d’attribution : chaque associé reçoit la jouissance exclusive d’un lot (ex. un appartement dans un immeuble). Elle est souvent utilisée dans les projets immobiliers en copropriété.
- La SCI de construction-vente : plus rare, elle a pour objet de construire un immeuble en vue de le revendre. Elle s’apparente davantage à une opération de promotion immobilière.
En résumé : la SCI fonctionne comme une « boîte commune » où chaque associé met son apport et reçoit en retour des parts. C’est un outil souple et efficace pour gérer et transmettre l’immobilier, mais qui demande un minimum de rigueur administrative.
La SCPI : définition et fonctionnement
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une solution d’investissement collectif dans la pierre. Elle permet d’acheter des parts sociales d’une société qui détient un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, résidences spécialisées, etc.). L’investisseur perçoit ensuite une fraction des revenus locatifs, au prorata de son investissement.
Le principe est simple :
- L’investisseur souscrit des parts de SCPI (souvent dès quelques centaines d’euros).
- La société de gestion collecte ces fonds et les investit dans différents biens.
- Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs, généralement chaque trimestre.
Ce qui séduit particulièrement, c’est la mutualisation du risque et la gestion déléguée. Contrairement à une SCI, l’investisseur n’a rien à gérer : pas de recherche de locataires, pas de travaux, pas de gestion quotidienne. En revanche, la SCPI reste un placement financier : les parts ne sont pas toujours faciles à revendre rapidement et la valeur peut varier.
Les principaux types de SCPI
Il existe plusieurs catégories de SCPI, chacune répondant à un objectif d’investissement particulier :
- Les SCPI de rendement : les plus courantes. Elles investissent dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique) et visent à générer des revenus réguliers.
- Les SCPI fiscales : elles investissent dans l’immobilier résidentiel en profitant de dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, déficit foncier). Elles permettent de réduire ses impôts tout en diversifiant son patrimoine.
- Les SCPI de plus-value : plus rares, elles misent sur la revalorisation du capital à long terme. Le revenu immédiat est limité, mais l’objectif est de réaliser un gain lors de la revente des biens.
En résumé : la SCPI s’adapte aussi aux objectifs de chacun : revenus réguliers, optimisation fiscale ou placement patrimonial sur le long terme. C’est un outil flexible qui complète parfaitement une stratégie immobilière plus classique.
Tableau comparatif : SCI vs SCPI
| Critère | SCI (Société Civile Immobilière) | SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) |
|---|---|---|
| Nature | Société créée par des associés | Produit d’investissement collectif |
| Gestion | Réalisée par les associés ou un gérant | Déléguée à une société de gestion agréée |
| Accessibilité | Création formelle, coûts juridiques | Accessible dès quelques centaines d’euros |
| Contrôle | Les associés décident des investissements | Aucun contrôle direct pour l’investisseur |
| Fiscalité | IR (impôt sur le revenu) ou IS (impôt société) selon option | Revenus fonciers imposés au barème de l’IR |
| Transmission | Facilitée grâce aux parts sociales | Transmission possible mais moins personnalisée |
| Objectif principal | Gestion et transmission patrimoniale | Générer des revenus réguliers et diversifier |
La SCI convient aux personnes qui souhaitent garder la main sur leur patrimoine et préparer une transmission familiale, tandis que la SCPI séduit les investisseurs cherchant un revenu complémentaire sans souci de gestion.
Les avantages et inconvénients de chaque option
✅ Les atouts et limites de la SCI
La SCI est particulièrement intéressante pour gérer un patrimoine immobilier sur le long terme. Son principal atout est la souplesse de gestion : les associés définissent librement les règles dans les statuts. Elle est aussi un outil privilégié pour la transmission familiale, car céder des parts sociales est souvent plus simple que partager un bien en indivision.
Ses avantages :
- Contrôle direct sur les décisions d’investissement et de gestion
- Transmission facilitée grâce au mécanisme des parts sociales
- Souplesse dans l’organisation interne (règles fixées par les statuts)
- Valorisation patrimoniale sur le long terme
Ses limites :
- Formalités administratives et frais de création non négligeables
- Responsabilité indéfinie des associés (ils répondent des dettes de la société)
- Gestion parfois lourde si les associés ne sont pas d’accord
- Peu adaptée aux petits budgets ou aux investisseurs seuls
✅ Les atouts et limites de la SCPI
La SCPI, à l’inverse, séduit par sa simplicité et son accessibilité. Elle permet d’investir dans l’immobilier avec un budget limité, sans se soucier de la gestion. De plus, elle offre une diversification immédiate, puisqu’un seul investissement donne accès à un portefeuille d’immeubles variés.
Ses avantages :
- Accessibilité (à partir de quelques centaines d’euros)
- Gestion totalement déléguée à des professionnels agréés
- Revenus réguliers sous forme de loyers distribués trimestriellement
- Diversification du risque grâce à un portefeuille de biens variés
Ses limites :
- Aucun contrôle sur les choix d’investissement
- Frais de gestion pouvant réduire la rentabilité nette
- Liquidité parfois limitée (revente des parts pas toujours immédiate)
- Revenus soumis à l’impôt sur le revenu, pouvant alourdir la fiscalité
À retenir : la SCI séduit les familles et les investisseurs souhaitant garder le contrôle et transmettre, tandis que la SCPI attire ceux qui privilégient la simplicité et la régularité des revenus.
Scénarios d’investissement : quand choisir l’un ou l’autre ?
Le choix entre SCI et SCPI dépend fortement de la situation personnelle, du budget disponible et des objectifs recherchés. Voici quelques cas pratiques pour illustrer.
👨👩👧 Cas 1 : transmettre un immeuble familial
Monsieur et Madame Lefèvre possèdent un petit immeuble de trois appartements à Nantes. Ils veulent éviter à leurs deux enfants de se retrouver en indivision lors de la succession. Ils décident donc de créer une SCI familiale, où ils apportent l’immeuble. Progressivement, ils donnent chaque année quelques parts sociales à leurs enfants, en bénéficiant des abattements fiscaux sur les donations. Résultat : le patrimoine est transmis en douceur, sans conflit ni indivision.
💼 Cas 2 : investir avec un budget limité
Sophie, 32 ans, jeune cadre à Lyon, dispose de 5 000 € d’économies. Elle aimerait investir dans l’immobilier mais n’a pas les moyens d’acheter un appartement. Créer une SCI n’aurait pas de sens dans son cas : les coûts de création et de gestion seraient disproportionnés. En revanche, elle choisit d’acheter des parts de SCPI de rendement, accessibles dès 1 000 €, qui lui permettent d’investir indirectement dans des bureaux, des commerces et des entrepôts en France et en Europe. Chaque trimestre, elle perçoit un complément de revenu.
🏡 Cas 3 : acheter et louer entre amis
Thomas et Julien souhaitent acheter ensemble une maison à Montpellier pour la louer en meublé saisonnier. Plutôt que de rester en indivision, ils créent une SCI de gestion. Dans les statuts, ils précisent que Thomas sera gérant et que les bénéfices seront répartis selon leurs apports (60 % pour Thomas, 40 % pour Julien). Grâce à ce cadre clair, ils évitent tout malentendu et sécurisent leur projet commun.
👴 Cas 4 : compléter sa retraite sans tracas
Françoise, 67 ans, vit à Bordeaux et dispose d’une épargne de 50 000 €. Elle n’a aucune envie de gérer des locataires ni de se soucier des travaux. Elle choisit d’investir 40 000 € dans une SCPI de rendement spécialisée dans l’immobilier de bureaux et garde 10 000 € en liquidités. Chaque trimestre, elle reçoit environ 500 € de loyers redistribués, ce qui complète sa pension sans lui créer de contraintes de gestion.
À retenir :
- La SCI convient aux familles et aux groupes d’associés qui veulent organiser la gestion et la transmission d’un patrimoine commun.
- La SCPI est idéale pour les investisseurs individuels cherchant un revenu passif et une diversification accessible sans se lancer dans la gestion directe.
Quand faut-il hésiter entre les deux ?
Il existe des situations où le choix entre SCI et SCPI n’est pas évident. Dans ce cas, la bonne solution dépendra surtout de vos priorités personnelles : contrôle, transmission, rendement ou simplicité.
Cas où les deux peuvent sembler adaptés
- Investir en couple ou entre amis : une SCI permet d’acheter un bien précis et d’en définir les règles de gestion, tandis qu’une SCPI offre une diversification immédiate sans gestion.
- Préparer l’avenir : une SCI facilite la transmission familiale, mais une SCPI peut générer des revenus réguliers qui sécurisent une retraite.
- Disposer d’un budget conséquent : avec 100 000 € ou plus, il est possible d’investir dans une SCI pour acquérir un bien concret, ou dans une SCPI pour diversifier dans des dizaines d’immeubles.
Exemple concret
Claire et Marc disposent de 150 000 €.
- En créant une SCI, ils peuvent acheter ensemble un petit immeuble locatif et garder la main sur la gestion (choix des locataires, travaux, stratégie de location).
- En investissant dans une SCPI, ils peuvent répartir la même somme sur plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique), avec un revenu immédiat et aucune charge de gestion.
Ici, la décision dépendra de leur priorité : vouloir bâtir un patrimoine familial concret et transmissible (SCI) ou rechercher un revenu passif et une grande diversification (SCPI).
Astuce pratique : certains investisseurs choisissent de combiner les deux. Ils créent une SCI familiale pour gérer un patrimoine transmis à leurs enfants et investissent parallèlement en SCPI pour sécuriser un revenu complémentaire.
Il n’existe pas de “meilleur” choix universel. La bonne solution est celle qui correspond à votre projet, à vos moyens financiers et à votre horizon d’investissement.
Faire le bon choix avec LegalCentre
Choisir entre SCI et SCPI, c’est avant tout définir vos objectifs :
- Vous voulez organiser la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier ? La SCI est sans doute la solution adaptée.
- Vous cherchez un revenu passif et une diversification sans contrainte de gestion ? La SCPI a alors de sérieux atouts.
Dans certains cas, il peut même être intéressant de combiner les deux, pour profiter de la souplesse de la SCI et du rendement accessible de la SCPI.
Chez LegalCentre, nous savons que chaque situation est unique. C’est pourquoi nous mettons à disposition des entrepreneurs et investisseurs des guides pratiques, des conseils clairs et des services personnalisés pour simplifier vos démarches. Que vous envisagiez de créer une SCI, de transférer un siège social ou encore de domicilier votre entreprise à une adresse prestigieuse à Paris, nous vous accompagnons pas à pas.
